Background image

Što morate znati o komercijalnim uvjetima ugovora o zakupu?

Uvjeti zakupa prostora u komercijalnim nekretninama znatno se razlikuju od najma rezidencijalne nekretnine, a definiraju se ugovorom o zakupu. Razumijevanje svih uvjeta izuzetno je bitno prije potpisivanja ugovora o zakupu kako kasnije ne bi bilo neugodnih iznenađenja. U nastavku su pojašnjenja osnovne terminologije.

U trgovačkom centru, logističkom projekta ili nekretnini industrijske namjene zakupac plaća zakupninu i ostale troškove isključivo za površinu koju koristi. Međutim, u uredskim zgradama situacija je drugačija. Neto iznajmljiva površina (Net Leasable Area; NLA) uredskog prostora je uredski prostor koristi samo određeni zakupac, no zakupnina i svi troškovi tom zakupcu obračunavaju se na bruto iznajmljivu površinu (Gross Leasable Area; GLA) koja uključuje i udio u zajedničkim prostorima. Taj dodatak varira između 5% i 30%, a najčešće se kreće oko 15% neto iznajmljive površine. To znači da se za korištenje 100 m2 uredskog prostora plaća zakupnina za 105-130 m2.

Korištenje parkinga u  trgovačkim centrima, logističkim i industrijskim projektima uključeno je u zakupninu, dok se za korištenje parkirnih mjesta u uredskim zgradama plaća dodatni zakup.

Standardno trajanje ugovora o zakupu obično je dulje, najčešće minimalno 5 godina do 15 ili 20 godina, čak i dulje za specifične prostore i nekretnine, a kako bi i vlasnik i zakupac imali određenu financijsku sigurnost. Kratkoročni zakupi ureda (npr. nekoliko dana ili tjedana, mjesec dana s opcijom produženja svaki mjesec, godinu dana i slično) mogu se dogovoriti isključivo s tvrtkama specijaliziranim za takve vrste zakupa, dok su u trgovačkim centrima ili u drugim komercijalnim nekretninama mogući na parkiralištu, unutar zajedničkih prostora s visokom frekvencijom prolaznika ili tijekom određenih sezona (npr. u vrijeme Adventa).

 

U slučaju da zakupac želi raskinuti ugovor (Lease Termination) prije isteka ugovorenog roka, vlasniku nekretnine mora nadoknaditi puni iznos zakupnine i zajedničkih troškova kao da u prostoru ostaje do isteka ugovorenog roka, ili eventualno naći zamjenskog zakupca koji će preuzeti ugovorne obaveze.

No, može se ugovoriti raniji prekid ugovora (Break Option). Budući da ova opcija vlasniku donosi određenu neizvjesnost i potencijalne financijske gubitke, mogućnost korištenja ranijeg prekida ugovora uglavnom je strogo regulirana; na primjer, zakupac je mora najaviti u striktno određenom vremenskom roku nakon čega se gubi mogućnost prekida. U određenim slučajevima se za korištenje ranijeg prekida ugovara financijska naknada vlasniku, a ovisno o raznim drugim uvjetima ugovora o zakupu  (npr. je li uređenje prostora (fit-out) plaćao zakupac ili vlasnik, je li zakupac koristio poticaje (Incentives) poput umanjene zakupnine ugovorene za puno trajanje ugovora, i slično).

Zakupnina se uglavnom obračunava kao fiksni iznos po kvadratnom metru zakupljene površine, za parkinge u uredskim zgradama po parkirnom mjestu, a plaća se mjesečno unaprijed. S određenim zakupcima u trgovačkim centrima dio zakupnine može biti dogovoren kao varijabilni dio koji ovisi o raznim drugim uvjetima (npr. o ostvarenom godišnjem prometu (Turnover) u zakupljenom prostoru).

Zakupnine u komercijalnim nekretninama redovito rastu, a načini rasta razlikuju se ovisno o osnovnoj namjeni nekretnine. S obzirom na specifičnosti poslovanja zakupaca, najveći broj opcija je u trgovačkim centrima gdje zakupnina može rasti kroz varijabilni dio udjela u prometu (Turnover Rent) zajedno porastom cijena robe koja se prodaje, ugovaranjem stupnjevite zakupnine (Stepped Rent) koja u određenim vremenskim intervalima raste za unaprijed definirane iznose, ili indeksiranjem zakupnine. Primjena indeksacije je standard u svim ostalim komercijalnim nekretninama.

Indeksacija (Indexation) je proces redovitog usklađivanja zakupnine s inflacijom kako bi se zadržala realna vrijednost zakupnine. Indeksacija se može provoditi u različitim vremenskim intervalima tijekom cijelog trajanja ugovora, no najčešće se provodi jednom godišnje. Ugovorom se definira u kojem mjesecu se zakupnina indeksira i koji indeks se primjenjuje (npr. mjesečni ili godišnji, i je li nacionalni ili neki koji obuhvaća veći broj zemalja). Također, često se ugovaraju i određena ograničenja. Najčešća ograničenje je isključivanje deflacije, odnosno uvjet da se indeksacija ne provodi ako je stopa inflacije negativna kako se zakupnina ne bi snižavala. Budući da je objava službene liste indeksa 2-3 mjeseca od trenutka primjene indeksa (indeks za siječanj se objavljuje tek u ožujku), indeksacija se ponekad provodi, a indeksirani iznos naplaćuje retrogradno.

Osim zakupnine, za prostore u komercijalnim nekretninama plaća se i servisna naknada (Service Charge) kojom se pokrivaju upravljanje nekretninom, operativni troškovi, održavanje i osiguranje nekretnine. Iznos servisne naknade ovisi o namjeni komercijalne nekretnine, lokaciji i stvarnim troškovima za svaku određenu nekretninu, u skladu s kojima se iznos servisne naknade redovito i usklađuje (najčešće jednom godišnje).

Osim zakupnine i servisne naknade, dodatan trošak su i troškovi režija. No, gotovo u svim komercijalnim nekretninama ugrađeni su mjerači individualne potrošnje kako bi svaki zakupac plaćao točno koliko potroši.

Pregovori o uvjetima zakupa prostora u komercijalnim nekretninama prilično su složeni i mali propusti mogu rezultirati značajnim financijskim gubitcima, bilo za vlasnika nekretnine ili za zakupca. Ako rizik želite svesti na minimum i izvući maksimum za svoju tvrtku, idealno rješenje je angažiranje agencije za posredovanje.

Ako vam je potrebna stručna podrška pri pronalasku adekvatnog poslovnog prostora ili u pregovorima o komercijalnim uvjetima zakupa, obratite nam se s punim povjerenjem.

Za više informacija, molimo kontaktirajte:

Footer JS and CSS Helper is present